Schummeln bei der Wohnfläche

Immer wieder werden in Deutschland Fälle von Mietbetrug gemeldet. Ein großer Punkt, bei dem oft nicht unwesentlich geschummelt wird ist die Größe der Wohnfläche. Im folgenden Artikel möchten wir Sie über Ihre Rechte informieren.

Für die Mietpreisberechnung ist grundsätzlich die Wohnfläche maßgeblich, welche im Vertrag vereinbart wurde. Die vertraglich bestimmte Wohnflächengröße ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung und somit rechtsgültig.
Es gibt allerdings Ausnahmen:
Wenn die Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße mehr als 10% beträgt oder eine bewusste Täuschung vorliegt, ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend für die Berechnung der Miete.
Das bedeutet also, dass ein Vermieter bei einer Mieterhöhung nur die vertraglich vereinbarte. Wohnfläche anrechnen darf, es sei denn die Differenz zur tatsächlichen Wohnfläche beträgt über
10%. Ist die Wohnung also tatsächlich größer, als im Mietvertrag angegeben, darf der Vermieter trotzdem nur die angegebene Größe berechnen solange die 10-Prozent-Grenze nicht überschritten wird.

Wenn die Wohnfläche jedoch kleiner ist, als vom Vermieter angegeben wurde, darf bei einer Mieterhöhung nur die tatsächliche Fläche verrechnet werden, da der Vermieter sonst mehr erhalten würde, als die ortsübliche Miete. Falls der Mieter einer Mieterhöhung auf Basis der höheren Wohnfläche zugestimmt hat und zu spät bemerkt, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als angegeben, besteht für ihn die Möglichkeit einer späteren Mietminderung. Diese kann der Mieter aber nur verlangen, wenn die Flächendifferenz mehr als 10 Prozent beträgt (BGH Az. VIII ZR 205/08).

Deswegen wird empfohlen, die Wohnfläche vor einer bevorstehenden Mieterhöhung selbst nachzumessen. Sie sollten die Flächenangaben auch überprüfen, wenn in Ihrem Mietvertrag „runde“ Flächenangaben oder "Circa-Angaben" enthalten sind. Beträgt die Differenz der Flächenangaben mehr als die 10 Prozent, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung bzw. auf eine Rückerstattung von überbezahlten Beträgen. In diesem Fall entfällt auch die Pflicht des Mieters, die Gebrauchs-untauglichkeit der Wohnung nachzuweisen. Die Mietminderung muss außerdem der Flächen-abweichung entsprechen. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Rückforderungsansprüche in drei Jahren verjähren.

Aber wie genau wird die Wohnfläche eigentlich berechnet?
Bei Wohnflächenberechnungen müssen Sie alle Räume berücksichtigen, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen auch Flur, Speisekammer, Abstellraum, sowie WC und Bad. Die Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, zählen jedoch nicht dazu - also Kellerräume, Bodenräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen. Sollte es Abweichungen geben, müssen diese zwischen Mieter und Vermieter abgeklärt werden. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, angrenzende Freiflächen wie z.B. Balkone und Terrassen werden nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche verrechnet, wenn sie zu der Wohnung gehören.
Auch die Raumhöhe ist maßgebend für die Wohnflächenberechnung. Raumteile, die niedriger als ein Meter sind, werden bei der Wohnflächenberechnung nicht mit angerechnet. Räume und Raumabschnitte, deren Höhe zwischen einem und zwei Metern beträgt, dürfen nur zur Hälfte angerechnet werden. Alle Raumteile, die höher als zwei Meter sind, werden voll angerechnet. Auch Wand- und Fensternischen müssen in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden. Dies gilt aber nur, wenn deren Tiefe mehr als 0,13 m beträgt.

Wenn Sie beim Nachmessen Ihrer Wohnfläche eine große Abweichung feststellen, ist es erforderlich, einen Fachmann zu Rate zu ziehen, bevor Sie rechtliche Schritte einleiten. Zu empfehlen ist eine Wohnflächenberechnung auf jeden Fall, da laut Dekra ca. 80% der Wohnflächenberechnungen im Mietvertrag falsch sind.

Hier noch ein interessanter Link das Thema betreffend auf Seiten von www.focus.de.